Construir una casa en España implica una serie de pasos administrativos y legales que deben cumplirse antes de comenzar la obra. Uno de los más importantes es la obtención de las licencias de construcción, un proceso que puede variar en coste dependiendo de diversos factores. ¿Cuánto valen los permisos para construir una casa? En este artículo, exploraremos cuánto valen los permisos para construir una casa en España,
qué tipos de licencias existen, cómo se calculan los costos y dónde se deben solicitar. Además, analizaremos las diferencias entre obra mayor – obra menor, así como otros aspectos relevantes para iniciar una obra en territorio español
¿Qué es la licencia de obra y por qué es necesaria?
La licencia de obra es un permiso que otorgan los ayuntamientos a los propietarios o promotores para la ejecución de obras de construcción o reforma. Este permiso asegura que el proyecto cumpla con las normativas urbanísticas y de seguridad, además de proteger el patrimonio o el medio ambiente. No tener la licencia adecuada puede acarrear multas considerables, la paralización de las obras e incluso la obligación de demoler lo construido
¿Cuánto valen los permisos para construir una casa?
El coste de los permisos para construir una casa en España varía en función de varios factores, como la ubicación, el tamaño del proyecto o el tipo de obra.
Ejemplo de cálculo del coste de la licencia
Los precios de las licencias para construcciones dependen de cada ayuntamiento, ya que cada uno establece su propio Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de una obra. Este oscila entre el 4% y el 7% del PEM.
El costo de las licencias varía considerablemente según el tipo de obra. Si tuviéramos que estimar un precio medio general, estaría entre 250 y 300 euros. Sin embargo, para obras de mayor envergadura, las licencias pueden superar los 6.000 euros. Además, es necesario considerar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), cuyo valor generalmente se sitúa entre el 2% y el 8% del PEM.
Supongamos que deseas construir una casa con un presupuesto de ejecución de 200.000 euros. Si el ayuntamiento establece que la licencia de obra es del 4% del PEM, el coste de los permisos sería de:
200.000 euros x 4% = 8.000 euros.
A esto se le podrían sumar tasas adicionales, como el ICIO o la tasa por ocupación de la vía pública, si fuera necesario.
Obra mayor vs. obra menor: diferencias clave
Para obtener la licencia de obra, es necesario presentar una serie de documentos que varían según la magnitud de la construcción. Los dos tipos principales de obras que requieren licencia son las de obra mayor y obra menor, cada una tiene un coste diferente asociado.
Obra mayor
Se refiere a construcciones de gran envergadura, como la edificación de una nueva vivienda, ampliaciones o reformas estructurales significativas. En este tipo de obras, se necesita la intervención de un arquitecto y otros profesionales técnicos, y la licencia debe ser aprobada tras un análisis más detallado por parte del ayuntamiento. Las obras mayores suelen tener costos más elevados tanto en permisos como en tasas municipales.
Obra menor
Se refiere a reformas y trabajos que no perjudica a la estructura de la vivienda ni modifican su volumen o superficie edificable, como reformas interiores, cambios de ventanas o pequeños trabajos de mantenimiento. Aunque también requieren licencia, el proceso de obtención es más sencillo ya que el coste es menor
Factores que afectan el coste de la licencia de obra
Ubicación: Las tasas municipales varían de un ayuntamiento a otro. Por ejemplo, construir en grandes ciudades como Madrid o Barcelona suele ser más caro que en municipios más pequeños. Cada ayuntamiento tiene la potestad de fijar sus propios impuestos
Superficie construida: El tamaño del proyecto es otro factor crucial. Cuanto mayor sea la vivienda que deseas construir, más elevados serán los costes asociados a los permisos. Normalmente, los ayuntamientos calculan el coste basándose en el presupuesto de ejecución material (PEM), que representa el valor estimado de los materiales o la mano de obra necesarios para la construcción.
Tipo de obra: Como mencionamos anteriormente, el coste de la licencia de una obra mayor es significativamente más alto que el de una obra menor. En proyectos de obra mayor, como la construcción de una casa desde cero, los permisos pueden costar entre el 3% y el 6% del PEM.
Tasas y tributos adicionales: Además de la licencia de obra, es importante tener en cuenta otros tributos que podrían aplicarse, como la Tasa por Ocupación de Vía Pública (si se utilizan andamios o contenedores de obra) o el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que también está fijado por cada ayuntamiento oscila entre el 2% y el 4% del PEM.
Tipos de licencias de obra
Existen diferentes tipos de licencias de obra que pueden solicitarse según el tipo de construcción o reforma que se vaya a realizar. A continuación, detallamos las principales:
Licencia de obra mayor
Como mencionamos anteriormente, la licencia de obra mayor es necesaria para proyectos de gran envergadura, como la construcción de una vivienda unifamiliar, edificios, reformas estructurales o ampliaciones significativas. Los proyectos que requieran esta licencia deben ser elaborados y firmados por un arquitecto o aparejador.
Licencia de obra menor
La licencia de obra menor es adecuada para proyectos más simples que no afecten la estructura o el volumen del edificio. Incluye trabajos como la instalación de ventanas, reformas interiores, cambios en la distribución de paredes no estructurales o mejoras estéticas. Aunque los requisitos son menos exigentes que en la obra mayor, es necesario obtener la autorización del ayuntamiento antes de iniciar cualquier tipo de reforma.
Licencia de primera ocupación
Este tipo de licencia se solicita una vez que la construcción ha finalizado y es necesario para poder habitar la vivienda legalmente. El ayuntamiento verificará que la obra se ha realizado conforme al proyecto aprobado inicialmente, que cumpla con todas las normativas de seguridad
¿Dónde solicitar la licencia de obra? Pasos
La solicitud de la licencia de obra debe realizarse en el ayuntamiento del municipio donde se encuentre el terreno. Este es el órgano competente que revisará y aprobará el proyecto, siempre que cumpla con la normativa de seguridad vigente. El proceso de solicitud varía de un ayuntamiento a otro, pero generalmente implica los siguientes pasos:
Presentación del proyecto técnico: Para obras mayores, se debe presentar un proyecto técnico elaborado por un arquitecto, que incluye planos, memoria descriptiva ademas de un presupuesto detallado.
Pago de tasas iniciales: Muchos ayuntamientos requieren el pago de una tasa por el registro de la solicitud antes de iniciar el proceso de revisión.
Revisión del proyecto: El ayuntamiento revisa el proyecto para asegurar que cumple con todas las normativas locales. Esto puede tardar desde unas semanas hasta varios meses, dependiendo de la carga administrativa del ayuntamiento o la complejidad del proyecto.
Aprobación y concesión de la licencia: Si todo está en orden, se concede la licencia de obra, momento en el cual se puede comenzar la construcción. En algunos casos, el ayuntamiento puede requerir correcciones o ajustes antes de otorgar el permiso definitivo.