¿Cuánto valen los permisos para construir una casa en España?

Construir una casa en España implica una serie de pasos administrativos y legales que deben cumplirse antes de empezar la obra. Uno de los más importantes es la obtención de las licencias de construcción, un proceso cuyo coste puede variar en función de diversos factores.

¿Cuánto valen los permisos para construir una casa? En este artículo vemos cuánto cuestan en España, qué tipos de licencias existen, cómo se calcula su coste y dónde hay que solicitarlas. Además, analizamos las diferencias entre obra mayor y obra menor, así como otros aspectos importantes para empezar una obra en España.

¿Qué es la licencia de obra y por qué es necesaria?

La licencia de obra es un permiso que otorgan los ayuntamientos a los propietarios o promotores para ejecutar obras de construcción o reforma. Este permiso asegura que el proyecto cumple las normativas urbanísticas y de seguridad, además de proteger el patrimonio y el medio ambiente.

No tener la licencia adecuada puede acarrear multas considerables, la paralización de las obras e incluso la obligación de demoler lo construido.

¿Cuánto valen los permisos para construir una casa?

El coste de los permisos para construir una casa en España varía en función de varios factores, como la ubicación, el tamaño del proyecto o el tipo de obra.

Ejemplo de cálculo del coste de la licencia

Los precios de las licencias de construcción dependen de cada ayuntamiento, ya que cada uno fija sus propias tasas e impuestos sobre el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) de la obra. Sumando la tasa de licencia y el ICIO, en una obra mayor el total suele quedar, de forma orientativa, entre el 3 % y el 6 % del PEM.

El coste de las licencias varía mucho según el tipo de obra. Si tuviéramos que estimar un precio medio general, estaría entre 250 y 300 euros. Sin embargo, en obras de mayor envergadura, las licencias pueden superar los 6.000 euros. Además, hay que tener en cuenta el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), que fija cada ayuntamiento y que, por ley, no puede superar el 4 % del PEM.

Supongamos que quieres construir una casa con un presupuesto de ejecución de 200.000 euros. Si entre la tasa de licencia y el ICIO el ayuntamiento cobra un 4 % del PEM, el coste de los permisos sería de:

200.000 euros × 4 % = 8.000 euros.

A esto se le podrían sumar tasas adicionales, como el ICIO o la tasa por ocupación de la vía pública, si fuera necesaria.

Obra mayor y obra menor: diferencias clave

Para obtener la licencia de obra, hay que presentar una serie de documentos que varían según la magnitud de la construcción. Los dos tipos principales de obras que requieren licencia son las de obra mayor y las de obra menor, y cada una tiene un coste diferente.

Obra mayor

Se refiere a construcciones de gran envergadura, como la edificación de una vivienda nueva, ampliaciones o reformas estructurales importantes. En este tipo de obras se necesita la intervención de un arquitecto y de otros técnicos, y el ayuntamiento aprueba la licencia tras un análisis más detallado. Las obras mayores suelen tener costes más elevados, tanto en permisos como en tasas municipales.

Obra menor

Se refiere a reformas y trabajos que no afectan a la estructura de la vivienda ni modifican su volumen o superficie edificable, como reformas interiores, cambios de ventanas o pequeños trabajos de mantenimiento. Aunque también requieren licencia, el proceso para obtenerla es más sencillo y el coste es menor.

Factores que afectan al coste de la licencia de obra

• Ubicación: las tasas municipales varían de un ayuntamiento a otro. Por ejemplo, construir en grandes ciudades como Madrid o Barcelona suele ser más caro que en municipios más pequeños. Cada ayuntamiento tiene la potestad de fijar sus propios impuestos.
• Superficie construida: el tamaño del proyecto es otro factor determinante. Cuanto mayor sea la vivienda que quieres construir, más elevados serán los costes de los permisos. Normalmente, los ayuntamientos calculan el coste a partir del presupuesto de ejecución material (PEM), que representa el valor estimado de los materiales y la mano de obra necesarios para la construcción.
• Tipo de obra: como hemos visto, la licencia de una obra mayor es bastante más cara que la de una obra menor. En proyectos de obra mayor, como la construcción de una casa desde cero, los permisos (tasa de licencia e ICIO juntos) pueden costar, de forma orientativa, entre el 3 % y el 6 % del PEM.
• Tasas y tributos adicionales: además de la licencia de obra, hay que tener en cuenta otros tributos que podrían aplicarse, como la tasa por ocupación de la vía pública (si se utilizan andamios o contenedores de obra) o el ICIO, que también fija cada ayuntamiento y que tiene un máximo legal del 4 % del PEM.

Tipos de licencias de obra

Hay diferentes tipos de licencias de obra que pueden solicitarse según el tipo de construcción o reforma que se vaya a hacer. Estas son las principales.

Licencia de obra mayor

Como hemos visto, la licencia de obra mayor es necesaria para proyectos de gran envergadura, como la construcción de una vivienda unifamiliar, edificios, reformas estructurales o ampliaciones importantes. Los proyectos que requieren esta licencia deben estar redactados y firmados por un arquitecto o aparejador.

Licencia de obra menor

La licencia de obra menor es adecuada para proyectos más sencillos que no afectan a la estructura ni al volumen del edificio. Incluye trabajos como la instalación de ventanas, reformas interiores, cambios en la distribución de paredes no estructurales o mejoras estéticas. Aunque los requisitos son menos exigentes que en la obra mayor, hay que obtener la autorización del ayuntamiento antes de empezar cualquier reforma.

Licencia de primera ocupación

Esta licencia se solicita una vez terminada la construcción y es necesaria para poder habitar la vivienda legalmente. El ayuntamiento comprobará que la obra se ha hecho conforme al proyecto aprobado y que cumple todas las normativas de seguridad.

¿Dónde solicitar la licencia de obra? Pasos

La licencia de obra se solicita en el ayuntamiento del municipio donde se encuentre el terreno. Es el órgano competente para revisar y aprobar el proyecto, siempre que cumpla la normativa de seguridad vigente. El proceso varía de un ayuntamiento a otro, pero generalmente incluye estos pasos:

1. Presentación del proyecto técnico: en obras mayores hay que presentar un proyecto técnico redactado por un arquitecto, que incluye planos, memoria descriptiva y un presupuesto detallado.
2. Pago de tasas iniciales: muchos ayuntamientos exigen el pago de una tasa por registrar la solicitud antes de empezar a revisarla.
3. Revisión del proyecto: el ayuntamiento revisa el proyecto para asegurarse de que cumple todas las normativas locales. Puede tardar desde unas semanas hasta varios meses, según la carga de trabajo del ayuntamiento o la complejidad del proyecto.
4. Aprobación y concesión de la licencia: si todo está en orden, se concede la licencia de obra y ya se puede empezar a construir. En algunos casos, el ayuntamiento puede pedir correcciones o ajustes antes de conceder el permiso definitivo.